房子留給小孩，用繼承還是贈與比較省稅？不動產移轉稅務完整比較與試算

那棟老房子，到底該怎麼給？

對多數家庭而言，不動產用繼承移轉通常比贈與省稅。繼承免土地增值稅（土地稅法 §28）及契稅，遺產稅免稅額 1,333 萬元遠高於贈與稅每年 244 萬元。以公告現值 800 萬的房屋為例，贈與總稅負約 148 萬，繼承可能為 0 元。以稽徵機關核定為準。

上個月一位做了二十幾年的保險顧問前輩跟我說了一件事：他有個客戶，七十多歲的張伯伯，名下有一棟在台北市持有超過三十年的公寓。張伯伯想把房子過戶給兒子，跑去找代書辦贈與，代書算完土地增值稅跟贈與稅，兩項加起來要繳將近兩百萬。張伯伯嚇了一跳——他以為贈與就是簽個名蓋個章的事。

這個場景在實務上非常普遍。很多長輩想著「趁我還在的時候把房子給孩子比較安心」，但往往沒想到不同的移轉方式，稅負差距可以到數十萬甚至上百萬。

不動產從上一代移轉到下一代，主要就三條路：繼承、贈與、買賣。今天這篇文章聚焦在最常被拿來比較的前兩種——繼承跟贈與，幫你把涉及的五種稅目攤開來看清楚。

繼承與贈與的五大稅目逐項比較

先講結論再拆解細節：對多數家庭來說，繼承在稅務上通常比贈與划算。原因出在兩個關鍵免稅規定。

第一，土地增值稅。依土地稅法第 28 條但書，因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅。這是最大的差異點。贈與則需要按照土地公告現值的漲價總數額，繳納 20%、30% 或 40% 的土增稅。持有超過三十年的老房子，光這一項就可能差到上百萬。

第二，契稅。依契稅條例第 2 條，不動產因買賣、贈與等移轉時需課徵契稅。贈與的契稅稅率為 6%，以房屋評定現值為計算基準。但因繼承取得不動產，免繳契稅。

第三，遺產稅與贈與稅。兩者稅率級距相同（10%、15%、20%），但免稅額與扣除額天差地遠。遺產稅免稅額為 1,333 萬元，加上配偶扣除額 553 萬、每位子女 56 萬、喪葬費 138 萬等，一般家庭輕鬆就有兩千萬以上的免稅空間。贈與稅的免稅額則是每位贈與人每年 244 萬——而且不動產的贈與價值是以公告現值計算，一棟房子很容易就超過這個額度。

第四，房地合一稅（日後出售時）。不論是繼承或贈與取得的不動產，日後出售時都適用房地合一稅。取得成本都是以「繼承時」或「受贈時」的公告現值計算，通常遠低於市價，這代表日後出售時的課稅所得會偏高。不過繼承有一個優勢：持有期間可以併計被繼承人的持有時間（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項），適用較低的稅率級距。贈與則不行——受贈人的持有期間只能從受贈日起算。

實際試算：一間公告現值八百萬的房子

我們用一個簡化案例來比較。假設父親名下有一間公寓，土地公告現值 600 萬、房屋評定現值 200 萬（合計 800 萬），取得時的土地公告現值為 200 萬，漲價總數額 400 萬。父親已婚，有兩名成年子女。

情境一：生前贈與給兒子。土地增值稅（假設一般稅率第一級 20%）：400 萬 × 20% = 80 萬。契稅：200 萬 × 6% = 12 萬。贈與稅：不動產贈與價值 800 萬 − 免稅額 244 萬 = 課稅淨額 556 萬，稅率 10%，贈與稅 55.6 萬。生前贈與總稅負約：80 + 12 + 55.6 = 147.6 萬元。

情境二：過世後由兒子繼承（假設遺產僅此房屋加現金 200 萬）。土地增值稅：免徵（省 80 萬）。契稅：免徵（省 12 萬）。遺產總額 1,000 萬，免稅額 1,333 萬。由於遺產總額低於免稅額，遺產稅為 0 元。繼承總稅負：0 元。

兩者差距：147.6 萬。這還只是公告現值八百萬的案例，如果是市中心的透天厝或多筆不動產，差距會更驚人。當然，如果遺產總額遠超過免稅額加扣除額（例如上億的資產），就需要另外精算，生前分年贈與搭配其他工具可能反而有利。

做決定前先搞清楚這幾個常見陷阱

陷阱一：以為早點過戶比較安心，忽略稅務成本。很多長輩怕過世後子女爭產，急著在生前贈與。但遺產分配的問題可以透過遺囑或信託處理，未必需要用贈與來解決——而且贈與的稅務成本往往高出許多。

陷阱二：忘記房地合一稅的持有期間差異。即使繼承時不用繳土增稅，將來子女如果要賣掉這間房子，繼承取得可以併計父母的持有期間，適用較長期的低稅率（例如持有超過 10 年稅率降到 15%）。贈與取得的持有期間從受贈日起算，如果短期內出售，稅率可能高達 35% 甚至 45%。

陷阱三：不動產估價基準的誤解。不論遺產稅或贈與稅，不動產的計稅價值都是以「公告土地現值 + 房屋評定現值」為準，不是市場成交價。這個數字通常低於市價，在遺產稅計算上是有利的——但也意味著日後出售時的房地合一稅成本較高，因為取得成本被壓低了。

陷阱四：分年贈與現金與一次贈與不動產搞混。有人以為「不動產也可以分年贈與」，技術上可以贈與持分，但每次過戶都要繳一次土增稅和契稅的行政成本，而且地政規費也會重複產生。分年贈與的策略比較適合現金或有價證券，不動產拆成持分贈與在實務上並不常見。

最後整理一下重點：對於遺產總額在免稅額加扣除額範圍內的家庭（大約兩千萬以內），繼承幾乎在每個稅目上都比贈與有利。資產規模較大的家庭，則可以考慮結合分年現金贈與、保險規劃與信託工具來做整體傳承配置，而不動產本身留到繼承階段移轉，通常仍是稅務上較有效率的做法。