土地增值稅怎麼算？一般稅率 vs 自用住宅優惠稅率

什麼是土地增值稅？為什麼要繳？

一位客戶在 1995 年買了一塊地，當時花了 300 萬。現在 2026 年要賣，市價是 2,000 萬。中間增值了 1,700 萬。政府認為這是土地所有人因為「坐等升值」獲得的利得，所以課稅。這就是土地增值稅的概念。

土地增值稅是按照「土地增值額」計算的稅，而不是房屋的增值。房子的增值要繳房地合一稅，地的增值要繳土地增值稅。兩者不同，但都是政府收收益稅的方式。

根據土地稅法第 36 條，土地增值稅採累進稅率制，稅率從 20% 到 40% 不等，取決於增值倍數。但如果你賣的是自用住宅，稅率會減半——從 10% 到 20%。

增值額與增值倍數的計算

土地增值稅的計算有兩個關鍵數字：增值額和增值倍數。

增值額 = 土地現值（賣價時的公告土地現值）− 原購置成本

這裡要注意，「土地現值」用的是政府公告的「公告土地現值」，不是成交價。公告土地現值通常比市場價格低，所以實務上會用「評定現值」或「公告現值」，由地政事務所查詢。

增值倍數 = 增值額 ÷ 原購置成本

舉例：當初花 300 萬買地，現在公告現值是 2,000 萬 增值額 = 2,000 − 300 = 1,700 萬 增值倍數 = 1,700 ÷ 300 = 5.67 倍

根據增值倍數，適用不同的稅率級距。

一般稅率級距與計算

土地增值稅採超額累進稅率，級距如下（以 2026 年為例）：

增值倍數未超過 1 倍：稅率 10% 超過 1 倍至 3 倍：稅率 15% 超過 3 倍至 5 倍：稅率 20% 超過 5 倍以上：稅率 30%

計算方式採「超額累進」，就像所得稅一樣。舉例上面那個案例（增值倍數 5.67 倍）：

第一段（0~1 倍）= 300 萬 × 10% = 30 萬 第二段（1~3 倍）= (300 × 2) 萬 × 15% = 90 萬 第三段（3~5 倍）= (300 × 2) 萬 × 20% = 120 萬 第四段（5~5.67 倍）= (300 × 0.67) 萬 × 30% = 60.3 萬 總稅額 = 30 + 90 + 120 + 60.3 = 300.3 萬

這筆交易的土地增值稅就是約 300 萬。

自用住宅優惠稅率與適用條件

自用住宅可以享受「減半稅率」優惠，這是政府鼓勵自住購房的政策。但「自用住宅」有明確定義，不是你說自住就算。

根據土地稅法第 38 條，適用優惠稅率需要同時滿足：

（一）土地與房屋同時出售：不能只賣地、不賣房屋，或分開賣 （二）連續持有滿兩年：從取得開始算，滿兩年以上 （三）本人或配偶、直系親屬實際住在該處：可以自己住、配偶住、或成年子女住都可以 （四）出售時本人、配偶、未成年子女名下沒有其他房屋（指同一縣市範圍內）

符合這些條件的自用住宅，稅率直接減半。所以上面那個例子，如果符合自用住宅條件：

第一段稅率 5%（而非 10%） 第二段稅率 7.5%（而非 15%） 第三段稅率 10%（而非 20%） 第四段稅率 15%（而非 30%）

總稅額會降到約 150 萬左右，少了一半。

常見的計稅陷阱

（一）「分年售地」來規避稅率：有人想分開幾年賣地，試圖降低增值倍數，但國稅局會根據實質判斷，看是否有分年規避意圖，如果認定為同一案件會合併計算。

（二）錯誤評估「自用住宅」資格：許多人以為只要自己住過就算自用住宅，但沒有連續持有兩年、或者在同一城市有其他房屋，就不符合優惠條件。這時才發現，稅率差了一倍。

（三）遺產繼承的土地增值稅：土地因繼承取得不計入增值額計算，增值額的起點從「繼承時的評定現值」開始算。這是繼承的優惠，但許多人不知道。

（四）農地的優惠政策：農業用地有更多優惠（可能課 0% 或 20%），但定義很嚴格，需要確實農業使用，變更用途後就喪失優惠。