買房要繳契稅嗎？契稅計算方式與繳納時機

什麼是契稅？每次買房都要繳嗎？

契稅是房屋買賣時的交易稅。你每次買房，都要繳。賣房時並不繳契稅（繳的是房地合一稅或土地增值稅），只有買的人繳契稅。

根據契稅條例，契稅的稅基是「房屋現值」，而不是「成交價」。房屋現值由各地方政府評定，通常比市價低。例如你花 1,000 萬買房，但評定現值可能只有 600 萬，那契稅就按 600 萬計算。

契稅稅率固定 6%，沒有級距問題。所以計算很簡單：房屋現值 × 6%。

契稅計算與繳納時點

契稅的計算邏輯：

應納契稅 = 房屋評定現值 × 6%

房屋評定現值從哪來？向地方稅務處查詢，或者房仲通常會幫忙調查。舉例：

房屋評定現值 800 萬 應納契稅 = 800 萬 × 6% = 48 萬

繳納時點：契稅要在「完成產權登記」後繳納，通常在房屋過戶登記完成後 30 天內，地方稅務處會寄出繳稅通知書。你需要按通知書指定期限繳納，通常給 2~3 個月的期限。

繳納方式：可以持繳稅通知書到銀行、便利商店或線上繳稅，非常方便。

契稅豁免與優惠情況

並不是所有房屋交易都要繳契稅。依契稅條例，以下情況豁免：

（一）繼承取得房屋：從父母等繼承的房子，不繳契稅

（二）配偶贈與：夫妻之間無償贈與房屋，不繳契稅

（三）直系親屬贈與：父母贈與子女、子女贈與父母等，不繳契稅

（四）兄弟姊妹贈與：同樣不繳契稅

（五）災難救助：因天災損毀而獲得政府或慈善機構補助的房屋，不繳

注意，豁免情況都是「家族間無償移轉」。只要涉及買賣（有償交易），就要繳契稅，即使是親人之間賣房也要繳。

契稅與其他房屋交易稅的協調

買房時要繳契稅，賣房時要繳房地合一稅或土地增值稅。有時候這些稅會疊在一起，讓人很困惑。

簡單原則是：

買房 = 契稅（6%） 賣房 = 房地合一稅或土地增值稅（根據持有年限決定）

所以如果你買房成本 500 萬（契稅 30 萬）、持有 3 年後以 700 萬賣出，還要繳房地合一稅。此時不再繳契稅。

實務上，許多購屋者容易在「貸款、頭期款、稅費」的加總成本上出錯。買房不只是看房價，要加上契稅、登記費、驗屋、檢驗等費用，總成本才是完整的。